COMITATO NO 7 PIANI: SCEMPIO URBANISTICO IN GAGGIANO: 2009

Al Sindaco
Sig. Franco Miracoli
Comune di Gaggiano (MI)

OGGETTO: osservazioni avverso Deliberazione del Consiglio Comunale n. 16 del 02.02.2009 “Rinnovazione della procedura di adozione del P.I.I. Ex Consorzio Agrario di via Marconi – in variante al vigente PRG – presentato dalla Società Immobiliare Elle srl, già adottato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 47 del 24.09.2008.

Questo Comitato NO7 Piani spontaneamente costituito tra cittadini gaggianesi, avente come Presidente il Sig. Sacchi Silvano e come Coordinatore il Sig. Gregori Tiziano, con sede in Gaggiano (MI), via Marconi 16, in virtù della procedura di rinnovazione della procedura di adozione citata in oggetto e a seguito di diverse riunioni effettuate con i cittadini locali, presenta le osservazioni che qui di seguito si illustrano.

Prima osservazione di carattere generale
Prima di tutto si fa rilevare che lo scopo di questo Comitato non è solo quello di opporsi alla sopraelevazione fino a 7 piani di un edificio nell’area ex Consorzio, ma quello di essere portatore anche di interessi diffusi per quanto riguarda l’area in questione e per di più come si dirà più avanti, anche per ciò che riguarderà gli interventi urbanistici in tutto il quartiere Torretta.
Premesso ciò l’area in questione è organicamente inserita in una zona urbana dove sono previste trasformazioni urbanistiche più ampie, che non riguardano solamente il raddoppio della linea ferroviaria Milano-Mortara con le relative attrezzature, la riqualificazione ambientale della piazza IV Novembre e il sistema della mobilità, ma anche il destino futuro delle aree situate tra la ferrovia e le strade statale/provinciale, denominata dal PRG vigente ZS.2.a e ZS.2.
Questa particolarità richiederebbe un progetto organico più vasto in grado di definire l’assetto spaziale complessivo (urbanistico, ambientale, funzionale e della mobilità coinvolgendo, oltre le aree ferroviarie, le aree suddette. Spezzettare in singoli progetti attuativi una zona così importante, invece di ricorrere ad un progetto complessivo (sempre realizzabile comunque in parte e in tempi diversi così come è previsto nell’art. 93 comma 3 L.R. 12/2005), vuol dire in genere demolire e rifare ciò che si è fatto prima quando non si connette organicamente con quello che si realizza dopo e, soprattutto, vuol dire rinunciare ad una visione unitaria dell’interesse pubblico, per quel che riguarda la riqualificazione ambientale e la riorganizzazione urbanistica della zona, facendo prevalere l’interesse del privato.

Seconda osservazione sulla qualità ambientale e la sostenibilità dell’intervento
Già le sintetiche previsioni progettuali sul verde privato e pubblico non danno nessuna indicazione sulle specie vegetali da mettere a dimora che devono essere adatte all’ambiente climatico della zona.
La bozza di convenzione,a proposito della sostenibilità dell’intervento, non prescrive nessun vincolo per la Immobiliare Elle srl, proprietaria dell’area in questione, sull’uso di fonti energetiche rinnovabili, di materiali edilizi eco-sostenibili, per non parlare del recupero e riciclo dell’acqua già utilizzata a fini non potabili, di tetti e pareti verdi che “catturano” l’anidride carbonica. Ad onor del vero in questa bozza di convenzione, nonostante l’accertata presenza nelle aree dell’ex Consorzio di due grosse e vecchie cisterne, dove venivano versati petroli e gasolio, non troviamo nessuna norma particolare che costringa la Elle srl a presentare un’indagine tecnica, da far verificare all’ARPA, sullo stato di inquinamento di suolo e sottosuolo.
Inoltre nel P.I.I. ripresentato non vi è nessuna valutazione di impatto ambientale (VIA) dell’insediamento soprattutto in una zona urbana già interessata dagli spostamenti dei pendolari che utilizzano il treno. Per esempio, limitandoci al solo impatto provocato dall’incremento veicolare (tralasciando gli impatti sui servizi pubblici, sul consumo dell’acqua, sullo smaltimento dei rifiuti, ecc.) per più di 50 famiglie previste (e non sono una quarantina come disse l’Assessore Pezzotti alla ri-presentazione in Consiglio Comunale del 2 febbraio c.a.) e tenendo conto che mediamente nella provincia circolano due automobili per famiglia, avremo almeno più di 100 nuovi autoveicoli nella zona considerata. A questo numero prudenziale và aggiunto il numero degli altri veicoli a motore richiamati dalla presenza della nuova superficie commerciale/terziaria ricavata nell’edificio recuperato di via Marconi, valutabile in 40 al giorno (qualora venisse autorizzata l’apertura di un bar) o più (qualora venisse autorizzata l’apertura di un ristorante).
Questo impatto (e lo stesso ragionamento vale per gli altri) si può assorbire senza nessun peggioramento delle condizioni ambientali di vita delle persone, in particolare nella zona urbana compresa tra il Naviglio Grande e la stazione F.S., oppure no?
A questa domanda anche questo P.I.I. riadattato, come il precedente, non dà alcuna risposta!

Terza osservazione: riadozione del P.I.I. con effetti “in pejus” dal precedente P.I.I.
Comunque entrando nel merito dei contenuti urbanistici dell’intervento riadottato, si nota uno sviluppo “in pejus” rispetto al precedente P.I.I., ancora a discapito della vivibilità e salubrità della cittadinanza residente (valori di interesse pubblico).
Con questo nuovo progetto si è tentato di dare parvenza di ascolto a quanto detto dal Comitao NO7 piani, dalla Provincia di Milano e dalle istanze presentata alla Sopra Intendenza (che fino ad oggi, ancora, non ha risposto). Con i nuodi disegni in progetto si è cercato di camuffare la sostanza rendendo i nuovi prospetti edificatori consoni con gli altri adicenti. Ma “dentro” cosa c’è?
Fermo restando la previsione di 130 nuovi abitanti (ma saranno qualche decina in più come si dimostrerà più avanti) il P.I.I. riadottato, che assume il carattere di variante al P.R.G. e al P.T.C.P., prevede secondo l’art. 4 della Bozza di convenzione, una volumetria residenziale di nuova costruzione pari a 14.093 mc anziché di 13.950 mc (come da Bozza di convenzione prevista nel precedente P.I.I. decaduto), circa 18 nuovi parcheggi sul lato ovest (adiacenze campo Freccia Azzurra) e qualche nuovo parcheggio nella p.za IV Novembre che può essere contato sulla punta delle dita (non si dimentichi che esistono già i parcheggi sulla p.za IV Novembre e lungo la via Marconi).
Ora facendo dei semplici conti per quanto sopra detto, se è pur vero che non si farà una torre di 7 piani (pensando così di accontentare le richieste del Comitato), si cerca di celare alcune verità: resta l’altezza esistente del silos nel quale saranno ubicati 5 piani + 1 soppalco (quindi siamo a circa 6 piani), si attua ancor più una speculazione edilizia (vedi l’aumento delle volumetrie residenziali anzi dette), ed essendo che le tipologie residenziali nel complesso corrispondono ad appartamenti di 1,2,3 camere da letto sul piano o in duplex oppure appartamenti su più livelli, è molto improbabile che i nuovi abitanti preventivati siano solamente 130. Difatti si consideri inoltre che l’edificio ubicato sulla via Marconi prevede, oltre all’intervento al piano terra nel quale verrebbe autorizzata l’apertura di un bar o addirittura di un ristorante (!), anche un intervento residenziale sul primo piano. Consideriamo pure che l’Assessore Pezzotti ha riferito in Consiglio Comunale che i box interrati (privati e quindi possibili di vendita o affitto per altri privati) sono un centinaio: quindi gli appartamenti di nuova costruzione non potranno che essere superiore a 50, e non “una quarantina” come lo stesso Assessore Pezzotti ha detto in Consiglio Comunale del 2 febbraio c.a.

Quarta osservazione sulle difformità del P.I.I. con le indicazioni del vigente PRG
Nel dettaglio: premesso che il P.I.I. è uno strumento urbanistico di iniziativa privata che può prevedere, per legge, trasformazioni contrastanti con le indicazioni di un piano generale comunale vigente (sia esso un PRG o un PGT), che costituiscono “varianti automatiche” a quest’ultimo piano, è utile ricordare che tali difformità,quando sono condivise dagli enti pubblici di governo del territorio, dovrebbero essere giustificate da precisi interessi interessi generali a favore delle comunità locali.
Le maggiori difformità del P.I.I. riadattato col PRG vigente nel Comune di Gaggiano sono le seguenti:
a) si prevede la realizzazione di una volumetria maggiore di quella ammessa dalle norme tecniche di attuazione (NTA) sulle aree dell’ex Consorzio. Applicando l’altezza virtuale di metri 3,30 dell’art. 4 delle NTA, la volumetria totale degli edifici esistenti è pari a 12.101,76 mc., mentre il volume totale degli edifici esistenti è pari a a 12.101,76 mc., mentre il volume totale indicato dal P.I.I. è sempre stato pari a 15.500 mc, con un incremento di 3.398,24 mc., pari a un aumento in percentuale di circa il 25% rispetto all’esistente. A nulla vale il tentativo di nascondere questa sostanziale difformità illustrando nella tavola del progetto un calcolo dei volumi esistenti tenendo conto delle altezze effettive degli edifici produttivi. Tutti sanno (o dovrebbero sapere) che oggi nella pianificazione urbanistica per rendere simili i volumi degli edifici industriali dimessi coi volumi residenziali, si moltiplica la superficie lorda di pavimento totale (3.667,20) per una altezza pari a metri 3,00 (non 3,30) che nel nostro caso porterebbe ad una differenza tra la volumetria esistente e quella di progetto ancora maggiore: 11.001,6 mc. esistenti, contro i 15.500 mc. di progetto = 4.498,4 mc. che sono almeno più di una decina (forse 15) di appartamenti in surplus – “in regalo”! Possibile che questa Amministrazione comunale non se ne sia accorta?
b) E’ prevista la formazione di un giardino pubblico su parte delle aree dell’ex Consorzio con il recupero di un edificio da destinare non solo a funzioni terziarie private ma anche a funzioni pubbliche. Si prevede pure l’acquisizione pubblica dell’edificio assoggettato all’intervento di recupero. Queste prescrizioni normative che hanno una forte valenza pubblicistica, sono state anch’esse totalmente abbandonate dal P.I.I.
Le suddette difformità del P.I.I. con le indicazioni della strumentazione urbanistica generale vigente nel Comune di Gaggiano, non sono certo a favore dell’interesse pubblico: l’aumento della capacità insediativa e delle funzioni private, incrementa solamente il profitto e la rendita dell’operatore privato.

Quinta osservazione sugli standard di qualità
Gli standard di qualità corrispondono a quelle opere pubbliche d’interesse generale, realizzate direttamente dai titolari del P.I.I. all’esterno dei relativi comparti, o in altre parti delle città, che i Comuni possono richiedere proprio in compensazione de vantaggi economici assicurati ai medesimi titolari per l’attuazione di insediamenti in “variante automatica” delle previsioni di PRG o PGT vigenti.
Gli standard di qualità sono aggiuntivi agli standard urbanistici che dovrebbero per legge essere reperiti in aree interne ai comparti dei P.I.I. oppure anche monetizzati, come nel caso in questione, dove l’Amministrazione comunale non h ritenuto necessario il reperimento interno o esterno, senza però dimostrare specificatamente che tale scelta è la più idonea per l’interesse pubblico, come è richiesto dall’art. 90 comma 4 della legge regionale n. 12/2005.
Questo Comitato ritiene quindi illegale scomputare la somma della monetizzazione degli standard urbanistici dovuti al Comune di Gaggiano, dalle spese di realizzazione degli standard di qualità a carico della Immobiliare Elle srl, come sembrerebbe voler fare l’art. 10 della bozza di convenzione, per la verità poco chiara nella sua parte finale. Sarebbe opportuno una maggior chiarezza escludendo tale scomputo e ribadendo nella bozza di convenzione, come è prescritto dal citato art. 90, comma 5 della legge regionale 12/2005, l’impegno del Comune ad utilizzare l’ammontare della somma percepita per la monetizzazione, in maniera esclusiva, per l’acquisizione di immobili aree da destinare alla realizzazione di attrezzature e servizi pubblici.
Si ritiene che l’unico standard veramente di qualità sia, a prescindere dalla bontà o meno del relativo progetto proposto, la riqualificazione ambientale della p.za IV Novembre. Tutti gli altri interventi (strada di collegamento fra la piazza e la via S.Invenzio, riqualificazione reti del gas metano, dell’acquedotto e del marciapiede di via Marconi) sembrano normali opere di urbanizzazione primaria comunque necessarie per far fronte ai fabbisogni creati dal peso del nuovo insediamento i cui costi, non solo economici, graverebbero altrimenti su tutta la collettività. In particolare, per ciò che concerne la strada di collegamento fra la p.za IV Novembre e la via S. Invenzio, non risulta da nessuna parte nei documenti del P.I.I. che la Elle srl o il Comune siano proprietari o abbiano l’effettiva disponibilità delle relative aree. Il dubbio che questa opera sia stata messa fra gli standard di qualità da realizzare solo per rendere più appetibile il P.I.I. ma che in effetti è irrealizzabile, è un dubbio più che legittimo.

Sesta osservazione: il problema della viabilità ed i parcheggi
Un minimo di logica pretenderebbe che allorchè si pensi all’edificazione, bisognerebbe far marciare di pari passo le strutture viabilistiche. Invece su queste, chissà perché (non dovrebbero pagarle gli immobiliaristi?), si preferisce sorvolare. Imperdonabile errore. Come la storia urbanistica insegna, dall’era napoleonica in poi, ovunque nel mondo, le strade, i boulevard sono stati realizzati prima degli edifici. Qui che succede in questo contesto? Le (non) soluzioni date nei due P.I.I. sono tutte di segno contrario. Nulla si dice!
Ma almeno è stato previsto il grosso incremento dell’afflusso di traffico che la nuova imponente edificazione velocemente genererà, fermo restando l’altro prevedibile aumento di traffico dato dal bacino d’utenza che beneficerà del raddoppio della linea ferroviaria Milano-Mortara? S’è tentati di dubitarne, in quanto l’unica via di accesso e di uscita (via S.Invenzio / intersezione semaforica) resta quel che era. Diciamolo una volta per tutte: il sottopasso tanto sbandierato quale via di sbocco per l’immissione sulla S.S. 494 (Abbiategrasso / Milano) esiste in maniera fraudolenta sulla carta. E’ circa da 1 anno e mezzo che questo sottopasso è stato stralciato dall’accordo dalla stessa maggioranza con le FF.SS.
Un’assessore comunale all’edilizia, un’assessore del traffico e della viabilità e un Sindaco, che tacciono sul problema viabilistico nel suo complesso, permetteteci, fa pensare. L’intersezione semaforica di via S. Invenzio checchè se ne dica, resterà ancora l’unico sbocco in entrata e uscita veicolare di tutto il quartiere Torretta.
Il problema parcheggi resta nella sua sostanza. L’assessore Pezzotti ed il Sindaco Miracoli farebbero bene, tanto siamo prossimi alla primavera e la temperatura serale/notturna è più mite, passare per vedere nel solo parcheggio pubblico di via Marconi, adiacenze del civico 16, che in orari serali (feriali) su 60 stalli disponibili, mediamente 40 sono occupati da veicoli in sosta degli attuali residenti; se avessero pure la bontà di passare durante le ore di punta della mattina, verificherebbero in che stato si trova non solo tale parcheggio ma tutta la carreggiata ad esso circostante. Ci si può non scomodare: basterebbe vedere le foto pubblicate sul sito di questo Comitato: http://no7piani.blogspot.com, che sono state scattate in una normale mattina del 30 ottobre 2008, alle ore 08,00.
Viene così da domandarsi: è possibile accettare in progetto un incremento totale di soli circa 20 parcheggi, rapportato a un aumento di 130 e più nuovi residenti, considerando l’utenza esterna che lascerà la propria auto volendo usufruire del treno regionale? E se effettivamente venisse aperto come ha sempre detto l’Assessore Pezzotti un esercizio bar o addirittura un ristorante, come si fa? Dove andremo a parcheggiare? Quelli già esistenti sono già sufficientemente congestionati (non bariamo considerando nel conteggio totale i parcheggi di p.za IV Novembre, per favore). A suo tempo la Provincia aveva “caldamente consigliato” l’Amministrazione comunale di Gaggiano di incrementare la dotazione di posti auto pubblici in corrispondenza dell’attuale stazione F.S. e di fare attenzione all’accessibilità a nord della stessa sul P.I.I. ormai decaduto. Cosa ne è stato considerato di tutto questo? La società Elle srl in progetto di riadozione del P.I.I. prevede solo una ventina di parcheggi pubblici in più. Può allora questa Amministrazione Comunale nella persona del Sindaco Miracoli e dell’Assessore all’urbanistica Pezzotti, a fronte di quanto sopra dimostrato e dimostrabile e di quanto messo in progetto nella bozza di convenzione, pronunciarsi ufficialmente, una volta per tutte, sulla fattibilità di tutto il progetto che appare a nostro parere evidentemente insostenibile, nonché nel merito viabilistico “dinamico e statico” di tutta detta area? E’ veramente accettabile tutto ciò?
Manca oltre tutto anche un documento di piano, e non c’è il piano di inquadramento. Stiamo in trepida attesa circa le risposte che gentilmente questi destinatari vorranno dare.

Settima osservazione sul contributo straordinario di urbanizzazione
Nella bozza di convenzione del P.I.I. in riadozione, pari pari al P.I.I. decaduto, l’articolo relativo prescrive che per le ricadute urbanistiche dell’intervento (assolutamente non specificate) sulle infrastrutture di carattere generale, la Elle srl versi al Comune, all’atto della sottoscrizione della convenzione, la somma “una tantum” di euro 100.000 (centomila). Tale somma, in realtà, era stata già versata nel mese di giugno 2008 (ora dovrebbe essere stata già restituita dato che si riferiva al P.I.I. decaduto e se ciò non fosse così ci sarebbe da riflettere su quali tipi di accordi si era relazionata l’Elle srl con l’Amministrazione comunale), come “acconto sugli oneri di urbanizzazione secondaria” ovvero, non come somma “una tantum”, e per di più ancor prima che il Consiglio Comunale di Gaggiano abbia approvato il P.I.I.; solo dall’approvazione del P.I.I. e dalla sottoscrizione della convenzione, non ci si stancherà di ripeterlo anche di fronte alle aule giudiziarie, il Comune lecitamente potrà introitare il denaro. Non prima!
Anche in questa riadozione del P.I.I. si fa la stessa cosa. C’è abbastanza da far riflettere una Autorità giudiziaria competente affinchè vagli la sussistenza di atti degni di rilevanza penale.
Del resto è utile ricordare che nella bozza di convenzione tutti gli oneri di urbanizzazione sono previsti a scomputo della spesa che la proprietà delle aree interessate dal P.I.I. dovrebbe sostenere per la realizzazione diretta di opere pubbliche. A quale titolo è stata versata la suddetta somma?
Questa insolita procedura, chiaramente in contrasto con il normale iter burocratico e legislativo di approvazione di un P.I.I., può essere spiegata solamente attraverso le due seguenti ipotesi:
a) è un tentativo della Elle srl di condizionare preventivamente l’esito dell’iter burocratico di approvazione del P.I.I. per ottenere un risultato ad essa favorevole;
b) alla Elle srl è stata assicurata la certezza che il P.I.I sarà approvato.

Queste due ipotesi si potrebbero anche intrecciare e questa procedura, poco trasparente, fa intravedere, nel caso in questione, la possibile esistenza di risvolti collusivi tra il privato ed il pubblico e nel migliore dei casi, l’esistenza di risvolti politici assai deleteri per la democrazia, in quanto i liberi poteri decisionali del Consiglio Comunale (nella sua maggioranza) verrebbero così ridotti ad una semplice presa d’atto di scelte decise altrove.

Note finali
Nell’attesa di risposte scritte (da indirizzarsi al Presidente del Comitato NO7 piani – dr. Silvano Sacchi, via Marconi 16 – Gaggiano), che cortesemente codesta Autorità vorrà riferire per quanto tutto sopra osservato, , si informa che tale Comitato, preoccupato da diverso tempo circa l’approvazione di scelte urbanistiche sinora eseguite su tutto il territorio gaggianese, si farà carico di osservare anche su ciò che riguarderà la ristrutturazione dell’ex stallone della cascina Maggiore. Difatti questa Amministrazione comunale darà come compropartita la cessione di un terreno in fondo a via S. Invenzio su cui verranno costruite due nuove palazzine residenziali (così preventivato fino ad ora: magari saranno 3 o 4).
Vien da domandarsi: saranno previste nuove strade di sbocco, soluzioni viabilistiche, ecc., ecc.? Ma questa sarà un’altra storia. Cordiali Saluti

Il Presidente del Comitato NO7 piani
Silvano dr. Sacchi

Il Coordinatore del Comitato NO7 piani
Tiziano Gregori

Gaggiano, 05 marzo 2009